物件購入価格が安いことから、高利回りが期待できるボロ戸建て投資を検討していませんか。
ボロ家投資は、不動産運用の1つとして、初心者が始めやすいので、注目している方も多いのではないでしょうか。
多くの魅力を持つボロ戸建て投資ですが、実際に始める場合には、メリットだけではなくて、デメリットも気になるはずです。
私自身も多くのサイトや動画で調べましたので、その実際の詳細を見ていきたいと思います。ぜひ参考にしてください。
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ボロ家投資のメリットは？
では、ボロ戸建て投資にはどのようなメリットがあるのか見ていきましょう。
安い初期費用で不動産投資ができる
先述の通り、ボロ戸建てには築年数が古いものが多いです。
したがって、好立地でも、激安な物件価格で売られていることがあります。
初心者の方の場合、ローンを組まずに購入したり、あるいは手持ちの現金で購入したいという方もいらっしゃると思います。
ボロ家の場合は、価格が安いためローンを組まなくても現金一括購入できるという場合も多くなります。
ボロ家投資の場合は、買い手の指値で売買が決まることもあり、非常に安い初期投資額で始められるのが、ボロ戸建て投資の大きな魅力の１つです。
工夫次第で高利回りが期待できる
ボロ戸建て投資に興味を持つ方にとって、最大の魅力は高い利回りではないでしょうか。
ボロ物件の場合は仕入れ価格が低いので投資利回りがよく、5～3年程度で投資した元本を回収できることもあります。
ローンを組んで購入したものとは全く違うものになりますよね。
空き家・空室が急増している昨今では、DIYによってリノベーションしながら住みたいという方も増えていて、自分で不動産価値を高めていくことができます。
一戸建ては需要が高く、入居者を確保しやすい
入居者の確保がしやすいのが一戸建ての魅力です。
一戸建ては、マンションよりも自由に使えるという点から、ファミリー層に需要があります。
たとえベースが築古物件であっても、安心・安全が担保され、かつ適切に水回りや床・壁・天井がリフォームされ、しかも賃料もお手頃となればしっかり入居してくれるということです。
マンションの場合空室率が高くなることもありますが、一戸建ては一度入居すると長く住む方も多いです。
快適な住み心地の物件を提供できれば、ごく短いスパンで満室にできるのもメリットです。
ボロ物件に投資するデメリット
ボロ物件投資は、利回りが高いという大きな魅力がある一方で注意点も多い投資手法です。
初心者の方はこのあたりが気になるのではないでしょうか。
そこで、ボロ物件投資の注意点を確認していきましょう。
リフォームや修繕に手間がかかる
ハウスメーカー等の新築投資や既に満室の中古物件を購入するのであれば、修繕費用がかかりません。
築年数が古いボロ物件投資なら、全ての工程を自分で管理していくことになるので、改良に手間がかかることも多いです。
建築の知識がなかったりDIYができない場合は、リフォーム業者さんに安くでやってもらえないか交渉をしなければならなかったりします。
場合によっては既にボロ家の場合、壊れていたりするものもあり大規模な修繕費用がかかるケースもあります。
再建築ができない物件もある
ボロ物件はかなり昔に建てられているため、現在の法律には適合していない物件もあります。
土地の形状等（前面道路の幅員・間口）によって再建築できない物件もありますので注意が必要です。
再建築できず、更地にしても利用価値が無い場合には資産価値とならず、売却することも人に貸すこともできません。
そうなると、物件の価値としてはほぼゼロですので、ボロ物件を購入する際は再建築ができる土地なのかどうかを必ず確認してください。
建物の倒壊等のおそれがある
ボロ物件は、台風や地震等の天変地異による建物の倒壊の可能性が、新しい物件よりも高くなってしまいます。
特に新耐震基準を満たしていない物件はなおさら注意が必要です。
川沿いにある物件や地盤の軟弱な場所に建つ物件などの場合は、地盤修復工事が必要となり、余計な出費がかさむこともあります。
空室になった場合の募集が難しい
ボロ物件は部屋が埋まった状態で購入するいわゆる「オーナーチェンジ」といわれる方法で購入するケースが多くあります。
オーナーチェンジで購入した場合、借主がそのまま住み続けてもらえば、高い利回りが確保できます。
しかし、昔から住んでいる人が出て行ってしまった場合、ボロ物件は人気が無いため再度募集することは難しくなってしまいますので、現在の入居者が出て行ってしまった場合のことは想定しておく必要があります。
ボロ物件に投資をする場合の戦略とポイントは？
ボロ物件に投資をする場合どのような投資戦略を持って投資をすればよいのでしょうか。
失敗しないための戦略とポイントをご紹介したいと思います。
修繕等を積極的に行うことで付加価値をつける
不動産投資の魅力は自分自身で物件に価値をつけることができるというメリットがあります。
たとえば、ボロ家でも、自ら積極的に修繕を行い、付加価値を付けることによって入居者が集まる家にすることが可能です。
ボロ物件でも立地が良い物件であれば、付加価値をつけることで、さらに十分人気が出ます。
リフォームだけではなく、その土地のニーズに合ったものをつけていくと需要は高まります。
ただし、修繕を行うことで、費用がかかってしまいますので、魅力が高まるのか、よく検討してから必要な項目や、必要ない項目を選定して行う必要があるといえるでしょう。
出口戦略を立ててから購入する
ボロ物件は売却が難しい物件です。
そのため、売却する際の出口戦略をしっかり立てておくことが重要となります。
長期的な運営も難しいので、出口戦略を立てる際はまず再建築できるかどうかが重要ですし、最終的に更地にして利用価値があるかどうかも大事になります。
更地のまま青空駐車場等で活用できるのであれば、費用をかけずに収入を得たり売却したりすることで収入を得ることが可能です。
出口戦略を考えた時に、最終的にボロ家である場合、建物が使えなくなることを考えておく必要があります。
その場合、建物を解体した後に更地としての利用価値があるかどうかも購入時に検討しておく必要があるといえるでしょう。
まとめ
ボロ物件投資について解説しました。
ボロ物件投資は利回りが高く、コストを掛けずに不動産投資を開始することができます。
一方で、一度空室になってしまうと再度の募集が難しいということと修繕が必要になることと、出口戦略を考えておく必要があります。
このため、購入の際には、「再建築できるのか」、「更地として利用できるのか」等、出口戦略もしっかり見極めて購入する必要があります。
また不動産投資をする前には、しっかりとした勉強が必要になります。私もたくさん勉強をしましたので、ぜひ不動産投資セミナーに参加をしたり、問い合わせをしてみたり、出口戦略のために不動産の価格を調べてみたりしてみてくださいね。
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