これから不動産投資を始めるに当たって、購入しやすく、家賃がすぐに手に入るので、狙い目なオーナーチェンジ物件です。
でもここで気になるのが、「オーナーチェンジ物件を売る理由」ですよね。
家賃収入になることがわかっているにも関わらずなぜ売却をするのか？不動産投資初心者からすれば判断が難しいこともあると思います。
- 収益物件であるオーナーチェンジ物件はなぜ売られるのか？
- 今現在毎月の家賃収入がある収益物件を手放すのは、なにかまずいことでもあるの？
そこで、今回は、「オーナーチェンジ物件を検討すべきか？」売られる理由についてどんなものがあるのか、知るための方法などを合わせて解説したいと思います。
この記事を読めば、オーナーチェンジ物件に手を出すべきか、あなた自身で判断できるようになります。
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オーナーチェンジ物件とは？←入居者がいる状態で売買する収益物件
まず、知っておきたいのが、オーナーチェンジ物件とはどういうものか？ということです。
オーナーチェンジ物件とは、入居者がいる状態で売買する収益物件のことです。
マンション、アパート、一戸建て、物件の種類はとわず、総称してオーナーチェンジ物件と言います。
オーナーチェンジ物件は、名前のとおり、オーナーが変わるだけなので、入居者と賃貸借契約の内容はそのままで、物件所有者のみが変わります。
結果、新オーナーはその賃貸物件の「貸主」となるわけです。
オーナーチェンジ物件を購入して「貸主」になることは、家賃収入を得る権利を引き継ぐと共に、入居者が安全かつ快適に住めるように、物件の維持・管理に努める義務も発生するのですが、家賃がそのまま入るなどのメリットがあります。
収益物件であるオーナーチェンジ物件はなぜ売られるのか？
「オーナーチェンジ物件をなぜ売るのか？」、現オーナーが収益物件を手放す理由ガキになりますよね。
万が一、トラブルを介した物件を購入してしまうと大きな損をするのはご自身です。
そうならないためにもオーナーチェンジ物件は事前に「売却理由」を確認する必要があります。
- 他の収益物件に買い替えるため
- サクラの可能性がある
- 入居者の賃貸契約満了が近いため
- 遠方に引っ越して管理が困難なため
- 大規模な修繕時期が近いため
- 今後周辺環境が変化するため
オーナーチェンジ物件が売られる理由にはこれらの理由がありますが、代表的なありがちな理由と、その詳細を見ていきたいと思います。
他の収益物件に買い替えるため
オーナーチェンジ物件をなぜ売るのか、『他の収益物件に買い替えるため』が1つの理由です。
今以上に家賃収入が期待できる収益物件への買い替え目的ですね。
不動産投資の経験を積んでいくと、物件情報の収集スキル、適正な物件価格・賃料相場・利回りの把握、入居者のターゲット予測など、オーナーとしてもステップアップしていきます。
同じ物件を持ち続ける人よりも、より高いリターンを目指して、今の物件はオーナーチェンジとして手放す人は少なくありません。
その売却代金を元手に新たな収益物件を手に入れることはよくある話です。
サクラの入居者ではないか？と疑おう
利回りを高く見せるためにサクラの入居者を入れ、売却後に入居者が退室してしまうことも有ります。
事前に管理会社に出向いて入居者の賃貸借契約書を開示してもらい契約期間の確認を取りましょう。
オーナーチェンジ物件をなぜ売るのか、『利回りが悪く収益が上がらないため』、サクラを入れている可能性があります。
同様の理由で、入居者とトラブルが起きてしまい、トラブルが大きい場合は、法的リスクを回避する目的で手放すこともあるでしょう。
遠方に引っ越して管理が困難なため
オーナーチェンジ物件をなぜ売るのか、『遠方に引っ越して管理が困難なため』という理由も多いです。
副業で不動産投資をするサラリーマンに比較的多い理由で、転勤等、何らかの事情で遠方に引っ越すと、オーナーとして収益物件の管理を続けるのは困難です。
管理業務なら不動産会社や管理会社に依頼もできますが、オーナーの責任がなくなるわけではなく、管理の手間を省くために売ることは多いです。
物件の様子を見に行ったり、近辺の環境の変化を確認したりなど、定期的に足を運ぶ必要があるので、それができなくなった時にオーナーチェンジ物件として売却に踏み切るケースもあります。
大規模な修繕時期が近いため
売却希望のオーナー側からすると「大規模修繕による大掛かりな修繕費が発生する前に売却した方が得」です。
国土交通省は築12年を目安に大規模修繕工事を推奨しているため、以前の修繕が何年前にあったのか？は必ず確認してください。
建物の規模が大きい物件は、修繕費用も大がかりです。簡単に払える金額ではないことも多いです。
よって、大規模な修繕時期をむかえる前に、オーナーチェンジ物件として手放すわけです。
契約満了日を必ず確認しよう
入居者の賃貸契約が満了する直前に物件を購入すると、購入後すぐに退室される可能性があります。
オーナーチェンジ物件をなぜ売るのか、『入居者の賃貸契約満了が近いため』というのが理由の一つです。
一般的には退去予告期間は1,2ヶ月前。2ヶ月を切っている段階なら入居者から次回更新について可否について意見が届いていないか？確認した方が良いです。
入居者の募集には、不動産会社との連携が必要な他、広告費・時間・手間がかかり、結構面倒です。
現オーナーが新たに負担を背負いたくない場合、期間満了を機に手放すことがあります。
今後周辺環境が変化するため
オーナーチェンジ物件をなぜ売るのか、『今後周辺環境が変化するため』というのが大きなメリットです。
別の地域の環境が変化して、チャンスだと思い売る場合もありますが、マイナス変化があるときにも手放します。
不動産投資では、物件の周辺環境の変化が収益に大きく影響を与える場合があります。
もちろんプラスにもマイナスにもです。
実際に環境が変化する前に判断をする必要があるので、オーナーチェンジ物件として売るわけです。
オーナーチェンジ物件をなぜ売るか「実際に手放す理由」はどう確認する？
実際にオーナーチェンジ物件をなぜ売るのかは、「不動産会社に電話で聞く」とわかります。
不動産会社への電話に抵抗がある人は、物件掲載サイトの問い合わせフォームからでもOKです。
- マンション全体の入居状況
- マンションの維持管理状況
物件購入後トラブルへのリスクヘッジも計算してみる
オーナーチェンジ物件を買って副業で不動産投資を始め、結果本業にするまで至った人や、実際に、オーナーチェンジ物件からスタートして、一棟マンションを複数保有するまでに規模を拡大させた人もいます。
ただし、最初の家賃収入に期待しすぎてしまうと、住人が退去してしまった場合には、物件の資産価値としてもオーナーチェンジ物件としても魅力が無くなるわけです。
空室になり入居者を集めるときに物件本来の価値が問われます。
このため、オーナーチェンジ物件と言っても、「賃貸需要が見込めるエリアか？」「入居希望者に嫌われない物件（設備やデザインなど）か？」「新耐震基準を満たしているのか？」など。加えて、パートナーとなる管理会社の実力（客付け能力の有無、トラブル対応力全般）もチェックしておくことが大事なのです。
まとめ
いかがでしたでしょうか。
オーナーチェンジ物件は初めから家賃収入が見込めるのでお得な物件に見えます。
ただし、オーナーが売る理由の中には、見過ごせない理由もありますので、必ず不動産会社に確認をしておくことが大切です。
不動産投資で成功する人は、セミナーによく参加しています。
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