あなたは投資用マンションは必ず貸すものだと考えていませんか？
特にオーナーチェンジ物件というのは、投資用という考え方が一般的です。
でも、実はオーナーチェンジ物件に自分で住む人や、住みたいと考えている人も居ます。
これをヤドカリ投資法と言います。
オーナーチェンジ物件を自分が住むために購入することは、できるのでしょうか。できたとしたら、どのような点に注意をしたら良いでしょうか。
その点について詳しくご紹介します。
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オーナーチェンジ物件は通常、賃貸中で現況引渡しの物件！住むことはできる？
オーナーチェンジ物件は通常、賃貸中で現況引渡しの物件です。
数は少ないのですが、「オーナーチェンジ物件」と呼ばれる不動産は、投資用不動産物件ですが、既に賃貸中の不動産物件です。
自分が住むために欲しいと思った不動産がオーナーチェンジ物件だった場合でも、購入してはいけないという理由はありません。
そこで、オーナーチェンジ物件に自分が住む場合のその注意点を述べていきたいと思います。
入居者が退去するまで住めない
オーナーチェンジ物件の契約期間は、普通借家契約なら基本は2年更新です。
定期借家契約なら契約の更新がない場合もあります。1年や5年と定めている場合もあります。
しかし、オーナー側の都合で契約を打ち切ることはできず、自動更新されてしまうこともあり、立退料や引っ越し代などを請求される恐れもあります。「法定更新」があるので、オーナー側が一方的に追い出すことはできないということです。
なので、その物件に住む為には、購入後にご自身で立ち退き交渉をして退去させるか、退去するのを待つかになるかと思います。
居住用住宅ローンに変更できるか確かめる
オーナーチェンジ物件は居住用とは異なります。
したがって、住宅ローンやセカンドハウスローンも使えないので、頭金が必要ですし、金利が高い投資用ローンを使う必要があります。
銀行や借主の信用力によっては、投資用ローンから住宅ローンに変更できる場合がありますが、変更できるか確かめる必要があります。
そのため、安い中古物件であれば現金一括購入がおすすめです。
ただし、自分で住む居住用として変更が可能な場合には、低金利の住宅ローンが使えます。
オーナーチェンジ物件に自分が住むメリットは？
オーナーチェンジ物件の自分が住むメリットについてご紹介したいと思います。
居住用より価格が安いオーナーチェンジ物件
オーナーチェンジ物件は、収益物件として建てられた賃貸専用の建物です。
居住用の分譲マンションや分譲戸建て住宅に比べると、使用している建材や設備のグレードも一般的なもので、利回りを重視する投資家が多いので、価格がとても安いです。
しかし、立地がいい場合や近くに職場がある場合、お子さんの学校への通学に便利なことも多いです。
こうした物件を安く購入し、後になって自分で住んだりすることはもちろん可能です。
近々退去する事情を知っている場合は自分が住みやすい
オーナーチェンジ物件であっても、近々退去する予定の物件も多数あります。
高利回りのオーナーチェンジ物件の中には、近々入居者が退去する予定の物件もあります。
それならば、逆に次は自分で住むことができますし、それまでは高めの家賃収入が入りますし、同時に価格も安いので、おすすめです。
家賃を資産構築として支払うことができる
投資用マンションに自分で住むというヤドカリ投資法では、家賃の代わりに自分のマンションのローンを支払うことができます。
年収の3割を占めると言われている住居費ですが、賃貸に住んでいると単なる出費ですが、マンションローンの支払いに充てるなら資産への投資になります。
賃貸に住んでいるよりは自分の資産への投資ができて、利息はあるものの自分自身の財産への投資に繋がります。
自分が住んだ後、いつ賃貸に出すかのタイミングを考えよう
オーナーチェンジ物件にタイミングを見据えて、自分が住んだ後に賃貸に出す場合もあります。
その場合、どのタイミングで賃貸に出すかという点についても考えておきましょう。
リノベーションを学ぶ
オーナーチェンジ物件などの投資用マンションに自分で住むと、最終的に修繕が必要になります。
- 設備の変更
- 床、壁の貼り替え
このように、修繕や、リノベーションについても、自分の好みに応じて自由にアレンジできます。
気に入った設備を取り入れたり、内装をアレンジすることでDIYのスキルを高められるでしょう。
将来また貸すなら収益性を考える
オーナーチェンジ物件に自分が住みたいという場合も、しかし将来的には賃貸に出すことが前提です。
そのため物件の選びかたには注意しましょう。
- コストパフォーマンス
- キャッシュフローの出やすさ
- 資産価値の維持
自分の居住用として考えるだけではなく、オーナーチェンジ物件として最終的に貸し出すことを考えた場合、資産価値の維持を考える必要があります。
その場合、コストパフォーマンスは合うのか、キャッシュフローは出るのかを計算して物件選びをしましょう。
まとめ
投資用のオーナーチェンジ物件に自分で住む場合のメリットやデメリット、注意点などについて簡単にまとめました。
居住用としてみると、全く違ったメリットがありますが、注意点もあります。
ただ、自分で住むことができないというわけではなく、同じオーナーチェンジ物件でも、自己居住と賃貸との両面で活用も可能なので、是非参考にしてみてください。
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