オーナーチェンジ物件とは、賃借人がすでにおり、部屋が埋まったままでオーナーが変わる物件のことをいいます。
物件の売買に際して、賃借人との賃貸借契約は解約せずに新所有者が物件を購入することに付随して賃貸借契約も新所有者と賃借人との契約に変わります。
オーナーチェンジ物件とは、賃借人がすでにおり、部屋が埋まったままでオーナーが変わる物件のことをいいます。
- 賃貸物件をスムーズに売却するには？
- 入居者への対応はどうしたらいい？
- 退去させてから売りに出した方がいいのか
物件の売買に際して、賃借人との賃貸借契約は解約せずに新所有者が物件を購入することに付随して賃貸借契約も新所有者と賃借人との契約に変わります。
でも、自分が住みたいという場合や、事情があって退去させたい場合に追い出せなかったりしたら困ると思います。
そこで、オーナーチェンジ物件の追い出しは可能なのか？ということについて見ていきたいと思います。
オーナーチェンジ物件で借り主を追い出すことはできる？
実は、貸主であるオーナーが賃借人を退去させることは原則できません。
追い出したい理由にはいろんな理由があると思います。
- 物件を建て替えたい
- 自己の居住用にしたい
- 売却したいから立ち退いてもらいたい
- 家賃滞納・トラブルがあるので立ち退いてもらいたい
しかし、実は家賃の滞納があるといった明らかな問題がある場合を除き、賃借人が退去を申し出るまでは出て行ってもらうことができません。
なぜオーナーチェンジ物件で追い出すことができないのかその理由は借地借家法
賃貸は一見オーナーの権利が強そうに思えます。
ですが、ほとんどの賃貸借契約は普通借家契約といって、契約期間の多くは2年間としていますが更新をすることで賃借人は住み続けることが可能です。
しかもこの更新は賃借人主導で、オーナーが更新を拒否することは、よほどの理由（不動産用語で正当な事由）がない限りできません。
賃借人が住み続けたいと希望する限り契約が続くのが通常となっているのです。
正当事由とは、賃貸借契約において、「賃貸人側の理由で更新を拒否もしくは解約を希望する際に必要となる事由」を言います。
通常ならば契約期間の満了といった特別な理由を必要とせずに終了ができます。
売りたいからと言う理由で退去してもらうことはできない
オーナーチェンジ物件からの退去を要求する事由が「売りたいから！」とか「知人に住ませたいから！」といった事由では、正当事由にはなりません。
「あなたに他に家がなくて住むところがどこにもないから、そこに住みたい」というような事であれば、正当事由として認められるかもしれません。
しかい、借主にトラブルなく出て行ってもらうというのは、非常に難しいと言えるのです。
支払い能力がないとみなされた場合や、または家賃の滞納が数ヶ月続いているという理由でないと立ち退きしてもらうことはできません。
建て替えをするので追い出すことはできる？
建物の老朽化や、建て替えについては、耐震強度もなく建て替えが明らかな場合には正当理由となります。
しかし、賃借人の住んでいる期間、あるいは事情が考慮されますので、問答無用で退去というのは難しいです。
その場合は、立ち退き料の支払いや、引越し先の手配をするなどの同意を得るなど、正当事由の補完をして裁判で認めてもらうことになります。
ただ、これは借主がそこに居続ける事を主張した場合であって、普通の人であればだいたいは理解はしてもらえるでしょう。
もし退去してもらえない場合はどうすればいいの？
このように、オーナーチェンジ物件で立ち退きをしてもらいたい場合、追い出したい場合、借主がどうしても居続ける事を主張した場合はどうでしょうか？
なにか方法はないのでしょうか？
大きく分けて２つの方法があります。
- 借主の自主的な退去を待つ
- 借主と話をして真摯にお願いしてみる
- 賃貸中の家を売る
- 賃借人に買い主になってもらう
トラブルを回避し、お互いに満足いく結果を突き詰めるとこういったことになります。
また、どうしても出ていってもらいたい、ということで賃貸中であることを最大限に活かすなら、投資用物件を探している人へオーナーチェンジ物件として、再度売り出す方法があります。
また、多くはありませんが、賃借人が物件を気に入っている場合は、そのまま購入してくれるケースもあります。
売却までの時間がかかりませんので、賃借人が買主になってくれるのは実は楽な売却パターンです。
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まとめ
前述の説明の通り、借主の権利の方が強いため、追い出しに時間がかかることもあります。
お互いのためにも事前にやりとりやちょっとした会話をしておくことで、スムーズに進むよう準備しておきましょう。
また、オーナーチェンジ物件は買い主がいる状態でも売ることは可能です。
追い出しが難しそうであれば、そのまま売ることも検討してみてください。
買い主が購入してくれるケースもあります。
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